上海联合大厦是全国15个省市及中央8个部委办驻上海办事处的办公大楼，大厦建筑面积5.5万平方米，共有36层，高129.5米，属超高层建筑。
整幢大厦的管理工作由工程系统、保卫系统和服务系统三个部门承担。
联合大厦的管理网络图见附图：
物业管理的概念就是为了达到一定目标而运用各种方式、方法、手段对相关的人和物进行控制的一系列活动的总称。其目的是更有效、更合理的利用人力、物力和财力，保证其工作的顺利开展。
大厦工程系统管理是项工种较多，专业技术较强的工作，拥有许多现代化的先进设备，用好、管好这些设备，是管理大厦的基本要求。
一、现代化大厦特征之一是超高层，须用高速电梯载客服务。
高层高速电梯能否正常运行，是大厦正常运转的首要环节，一旦发生故障，楼上的人下不来，楼下的人上不去，使一切正常工作受阻。电梯管理质量的好坏与否是评价一个单位管理水平的重要标准，尤其像联合大厦这样一个超高层建筑。所以保养好电梯，定期培训操作人员是管理单位必须优先考虑的问题。
联合大厦有36层高，6台每秒2.5米电梯，设计负载人员2000人，基本符合要求。驻大厦的单位由原来的33个增加到130多个，办公人员从原来的1500人增加到3000多人，加上外来联系的工作人员，使大厦客流量达到4000人以上，超过原来设计标准，给大厦的电梯管理带来了困难。在这种情况下，如何管理？我们认为联合大厦的电梯设备是先进的，但在早晨上班时间，因人流高峰发生尖锐的矛盾，蜂拥的人群争挤进电梯，不但秩序混乱、效率低下且造成机械事故频繁，多次造成电脑连锁失控，停止运转。对此，我们提出一种特殊的运行模式。
根据大厦实际情况，在电梯运行上实行人为的高低区（原电脑无此程序），每天不少于5部电梯运行，三台开高区19~34楼，二台开低区1~18楼，提高电梯运行利用率。在早上8：30分高峰时间，实行人工操作。
五台电梯5个人开、另有3人在电梯外维持秩序。电梯人工操作时，用手动程序，采用楼上外信号不输入，把楼下上班同志集中接到各个楼面。5年来的运行实践证明，高峰时间解决了人多、拥挤、超重矛盾，保护了设备，使电梯持续正常运行。
二、现代化大厦应有良好的空调设备，使办公人员有一个舒适的工作环境。
大厦中央空调是否能正常运行，其影响不亚于电梯。特别在高温季节，空调供应一刻不能少，对待这样的重要岗位，从负责工程的副总经理到工程部经理，都必须极为重视，要亲自关心，从维护保养到季节性管道清理，从机组调试到操作人员分工都得过问。由于对相关的人和物进行了有效控制，使空调保持正常运转，使办公人员有了一个舒适环境，实践证明，必须抓好几方面工作，才能保证空调的稳定运行。
1. 对溴化锂机组而言，机组溴化锂浓度和真空度的稳定对空调正常供应有决定因素。
2. 对空调水路系统冷媒水，进行投药处理。因为一般水中有钙、镁离子，长时间在管道中易沉淀，影响水的流量和传热系数。（软水不存在上述影响）。
3. 空调器回风网要一个月清理一次，防止结灰堵塞，影响水流量。
4. 空调器进口水路过滤网，半年须清理一次，以防止堵塞，影响水流量。
5. 盘管空调风机每月要加油润滑，保证正常运转。
6. 空调器水管中空气要及时排掉，以防止空气氧化腐蚀管道，因空气存在时影响空调传热系数。
三、现代化大厦必须有一个先进的控制中心，以便能对整幢大楼进行系统的、规范的、科学的管理。
中央控制中心，有消防报警系统、保卫监控系统、高低水位报警系统、电梯运行监控系统、中央空调投入和退出系统，新风和排风控制系统。中央控制中心是整幢大厦的中枢，全大厦所有重要岗位投入运行，都可以各种仪表读数反映出来，控制着全大厦设备的正常运转。
大厦每层都安置消防温感接受器，因周围温度达65℃时或烟感接收器浓度达到指标时，中央控制中心就发出消防报警，控制中心操作人员在几分钟内到达火灾报警地点，进行灭火并向保卫部门汇报。
当每层消防喷淋头周围温度达到67℃时，消防喷淋头自行溶化，开始喷水灭火。同时在水流器作用下，喷淋泵启动，向消防喷淋总管送水，消防系统有程序地正常运转，保证大厦的安全。
中央控制中心设备是先进的，对操作、修理、管理的人员素质要求比较高，文化程度要求在高中或中专以上，同时必须经过严格培训，以及经过岗位责任制和操作规程考试合格才能上岗。
中央控制中心的设备要严格按时维修保养，设备每月要进行检查评比，完好率必须在95%以上，泄漏宰低于0.1%以下，工艺指标合格率达到98%以上，电脑及温烟感接收器每2月检测调试1次，这样，才能保证设备运转正常、元器件完好无损。
联合大厦中央控制中心，5年来各系统运转正常，但在消防报警系统和排风系统，存在相互影响问题。5年中消防报警共300多次，只有一次26层楼办公室电器及大酒楼油锅发生起火，但由于喷淋设备及时运作，火被灭掉。其余的都是各层楼烧水间或烧菜时油烟扩散而导致报警。经检测，烟感接收器性能良好，问题主要是烧水间排风量不足而引起的。因此要求在设备上加以配套平衡，解决提高火灾报警准确率。
先进设备必须在管理体刺上相配套，才能使先进设备发挥有效作用。
5年时间的实践，发现联合大厦在晚上各楼面留下值班的人员大部分是老年体弱的退休工人，如火灾发生在夜里，前期救火这支队伍无法胜任，这给大厦安全带来威胁。这个问题在办公大厦普遍存在，需要重视解决。
对联合大厦管理已5年，我们建立了一套管理模式和积累了一些经验。1994年，被普陀区评为文明单位；交换台（电话总机）被评为上海市先进单位。但是，我们和国外同类管理单位有一定差距。所以，对工程系统管理探索需要不断加以实践、不断总结经验，旨在把大厦工程系统管理工作提高一个台阶。