传统建筑改造出“绿色”

发布时间：07年04月01日

编译吕吉尔

　　如今,房地产开发商总是大肆宣扬自己建造的商务大楼是如何的“绿色”、如何的“环保”。而事实上全美国近5000幢商务大楼中的90%是新建的,这些大楼目前正在等待美国绿色建筑委员会(United States Green Building Council,USGBC)的评估认证。

　　设在华盛顿市的USGBC创建于1998年,是一个非赢利组织,它最早提出了绿色环保建筑物的理念。虽然绿色环保建筑的流行趋势没有达到对传统建筑物改造的同等程度,但纽约的一家开发商还是对一直被忽视的这一市场潜力充满了信心。

乔纳森·F·P·罗斯

　　美国第三代开发商乔纳森·F·P·罗斯(Jonathan F.P.Rose)——他于1989年创办了乔纳森-罗斯公司,目的是将商业开发和社会效益相结合——1年前创设了罗斯智能增长投资基金。该基金是美国为数不多的环保型投资基金之一(或许是唯一的基金),其服务对象为有公共交通服务区域内的传统房产。人们寄望于该基金能对这些房产做些有益环保的改进,并以此作为长期的投资。

　　罗斯先生说:“在建筑物的整个使用过程中,更多的能量被消耗在选材的不当、结构不合理和设计存在缺陷等,而不是被建筑物本身所消耗。因此,具有良好公共交通的城区对于减少环境影响至关重要。事实上,当你在基于便利交通的城市中选址时,供给已经受到约束。因此,应该采取能切中整体发展和经济回报要素的策略。

　　罗斯基金的第一个改造项目在西雅图市的约瑟夫-万斯大厦和斯特林大厦——两幢相邻的建筑,分别建于1929年和1910年——加以实施。位于第三大道和联合街的这两幢大楼是罗斯基金用2350万美元买下的,现正在进行一项耗资350万美元的“实用型绿色改造”。随着承租人的迁出,有10万平方英尺面积的楼面将按照USGBC的标准进行改造。US-GBC的能源与环境设计先导(LEED)标准,可以对建筑物的能源效益和低影响、无毒害结构进行认证。

　　罗斯认为,通过调整供暖和制冷系统,换掉旧式窗户并撤掉地毯(暴露出原来的磨石子地面)等,建筑物将从单调枯燥、效能低下的空间(大约有20%的空间闲置着)变成一幢具有现代化特征的绿色建筑样板房。

　　一些经纪人认为,随着时间的推移,这不仅能降低运行成本,而且可使大楼空间升值,每平方英尺可提高4～6美元的租金,甚至更多(改造前的租金每平方英尺16～20美元)。除了享受来自能源效益的成本节省之外,租户愈加愿意“支付”绿色设计带来的社会效益。更重要的是,即使建筑物不在商业区或办公区的中心,也应位于主要的公交线路旁。

　　某种程度上说,绿色环保标准可以通过增加简单的设计——如“遮阳板”等——得到满足。置于办公桌上方的遮阳板还可以防止计算机屏幕的眩目反光,改变光线的方向并给室内空间提供热量。

　　另一个简单的改进——尤其在西雅图市这样温和的气候条件下——就是安装可上下打开的双悬式窗户(有两个可以上下滑动的框槽)。

　　罗斯基金拥有并管理的房产也将把环保原则写进租户的租赁合同中,如向租户分发改进手册,向租户示范操控办公空间的最佳方法等。罗斯说:“你可以将所有的系统配备到位,但如果这些设备没得到合理的使用,那么你还是不能省钱。”

　　另一个改造项目正在马里兰州的巴尔的摩市进行,由罗斯智能增长基金和斯特卢佛兄弟公司、埃克尔斯-罗斯公司联合对克利普尔钢铁厂进行绿色改造(这是一家老钢铁厂,计划改造成14.7万平方英尺的集办公、零售和居住于一体的多功能商贸中心)。

　　其他有市场潜力的目标被锁定在包括波士顿-华盛顿走廊、芝加哥和洛基山脉地区。芝加哥见证了LEED现有建筑物认证——由USGBC于2005年7月开始实施——的增长潜力,其他LEED标准适用于像建筑物管理以及新建商务楼、住宅楼、学校及社区建筑等领域。

　　西雅图市政府计划及发展部主任黛安娜·杉村(Diane Sugimura)认为,虽然西雅图拥有获得LEED认证的最新大楼(根据US-GBC的数据有23幢),但将现有建筑物归类为绿色建筑仍是一个较新的概念。

　　在斯特林大厦和万斯大厦改造之前,西雅图市只有一个绿色住宅改造项目和一幢商务楼中的一个单层。杉村女士说:“我们是一个高楼林立的城市,因此,将传统建筑改造成绿色建筑其潜力是巨大的。”

　　为什么传统建筑物过去一直被人们忽视而现在又如此地热衷?根据USGBC的看法,除了环保和节能意识的提高外,主要原因是城市的发展和高技术吸引了人们,所有这些为建筑师和工程师们提供了创新技术,甚至新产业发展的机会。

　　相比之下,清洗锅炉和安装可操纵的窗户似乎不怎么令人激动。随着能耗的上升以及授予传统建筑物LEED认证的可能,情况正开始发生变化。

　　总部设在休斯敦市的美国西部商业服务公司也看到了这一产业发展的潜力,它是一家商业房产管理公司,监管着全美国765宗房产。最近,该公司启动了一项试验性计划,旨在评估其中的50幢大楼实施降低能源效能和环境影响等措施需要多少费用。该公司执行董事米歇尔·洛德(Mychele Lord)女士说:“投资者非常关心这一点。一旦试验性计划得以完成,公司将制定一个降低能耗和可持续推进的标准。”